事件：

　　8 月31 日，克而瑞发布2021 年8 月房地产公司销售排行，碧桂园单月销售排名第一，实现销售金额598 亿元，保利、融创分别实现单月销售额469 亿元、450 亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期587 亿降至450 亿。8 月单月销售过百亿房企为30 家，较去年同期减少3 家，对比2019 年同期增加6 家。

　　点评：

　　8 月TOP房企销售额同比-17%、较前值-12pct，销售进一步走弱。8月50 家房企单月销售金额7,680亿元，环比-6%，较20 年同比-17%、较前值-12pct，较19年同比+9%；销售面积为5,935 万方，环比-4%，较20年同比-9%、较前值-8pct，较19年同比+12%。1-8月50 家房企累计销售金额72,416亿元，较20 年同比+21%、较前值-6pct，较19 年同比+31%；累计销售面积为49,390 万方，较20 年同比+13%、较前值-6pct，较19 年同比+22%。随着按揭进一步收紧、地方调控进一步从严、二手房指导价城市增多及销售高基数来临的综合影响，8 月50 家房企销售增速进一步走弱，并预计后续仍将继续走弱。综合考虑上半年靓丽销售的好基础、以及近期上述负面因素的影响，我们维持2021 年全国销售面积同比为+4.0%。

　　单月销售：碧桂园、万科、融创排名前三，房企销售普遍走弱。从单月销售来看，碧桂园销售排名第一，保利、融创分别位列二三。其中，碧桂园598 亿(分别较20/19 年同比-26%/-2%)、恒大363亿(YOY-29%/-24%)、万科390 亿(YOY-34%/-12%)、保利469 亿(YOY+7%/+55%)、融创450 亿(YOY-30%/-12%)、华润202 亿(YOY-26%/-8%)、中海270 亿(YOY-6%/+6%)、招商蛇口202 亿( YOY-25%/+12%)、世茂集团240 亿( YOY-19%/+12%)、绿城306 亿(YOY+25%/+100%)、金地190 亿(YOY-12%/+15%)、旭辉200 亿(YOY-22%/+45%)、中南141 亿(YOY-30%/-7%)、龙湖201 亿(YOY-17%/-9%)、阳光城191 亿(YOY-6%/+13%)、金科121 亿(YOY-37%/-35%)、新城172 亿(YOY-17%/-30%)等。8月TOP 房企销售普遍走弱，仅个别房企销售录得正增长，如保利、绿城等。

　　累计销售：碧桂园、万科、恒大保持前三，房企销售分化加剧。从累计销售来看，碧桂园位列第一，万科、恒大位列二、三。其中，碧桂园5,606 亿(分别较20/19 年同比YOY+6%/+10%)、万科4,450亿(YOY+2%/+4%)、恒大4,369 亿(YOY-3%/+18%)、保利3,742 亿(YOY+18%/+21%)、融创4,151 亿( YOY+33%/+35%)、中海2,569 亿( YOY+16%/+14%)、招蛇2,174 亿(YOY+36%/+57%)、金地2,075 亿(YOY+44%/+78%)、华润2,080 亿(YOY+28%/+36%)、世茂1,989 亿(YOY+18%/+40%)、绿城2,251 亿(YOY+67%/+120%)、金茂1,620 亿(YOY+11%/+50%)、龙湖1,817 亿(YOY+16%/+23%)、旭辉1,771 亿(YOY+38%/+52%)、阳光城1,329 亿(YOY+4%/+8%)、中南1,404 亿( YOY+17%/+26%)、新城1,517 亿(YOY+9%/-12%)、金科1,309 亿(YOY+7%/+29%)等。1-8 月TOP 房企销售分化加剧，其中部分房企在高基数及信贷收紧下销售依然靓丽，如绿城、金地、旭辉、招蛇、融创、华润等房企累计销售同比录得20%以上增长。

　　投资建议：按揭和调控再收紧，8 月销售显著走弱，维持“看好”评级。我们认为，三条红线等供给端调控将重塑行业格局，推动行业更长期稳健地发展，但在持续的供给端政策打压下，供给出清的同时投资也在下行，低效率的供给出清需要高效率的供给扩张来适度弥补，这样市场才能使良性地发展，我们认为供给端政策亟待修复。此外，近期中央和地方在集中供地方面接连表态要完善供地规则控制实际地价，行业毛利率触底改善可期。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：1)住宅开发：A股：金地集团、新城控股、保利地产、万科A、招商蛇口、金科股份；H 股：龙湖集团、华润置地、中海外发展、旭辉控股、融创中国、碧桂园，关注：新城发展、宝龙地产；2)物业管理：融创服务、华润万象、碧桂园服务、旭辉永升、中海物业、宝龙商业、新城悦服务、绿城服务，关注：新大正。

　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。

（文章来源：上海申银万国证券研究所）