事件点评

　　近期金融监管部门多次释放房地产金融政策微调信号，引导房企融资环境逐步回暖。

　　11 月以来，央行加大了逆回购操作规模等多重利好消息令市场信心大振。11 月9 日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会矫正偏紧的房地产信贷环境。

　　第三轮集中供地的入场条件也有所放宽，如南京将参拍企业的资质由“二级或一级”降至三级及以上，同时取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求；苏州保证金比率下调至30%，而二轮供地中保证金比例大多为50%，首次付款比例由60%下调至50%，并且取消了土地市场指导价(除园区地块外)。另外，广州第三轮集中供地中南沙、黄埔地块取消了“限房价”的要求。

　　融资环境回暖，市场频传利好：1)高盛投资团队近日表示，正在买入中国房企债券。；2)今年下半年以来，多家房企均出现债务违约情况，包括蓝光发展、花样年、新力控股、当代置业等在内。今年以来房企债券违约达33 只，合计债券余额342.66 亿元。债务违约发生后，紧随而来的是房企信用评级下调。截至10 月25 日，穆迪前后共下调了29家房企的信用评级或展望；3)高盛一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。谈及个别房企风险事件引发的连锁反应，高盛团队成员表示，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。高盛抄底买入中资地产美元债的行为被市场认为是行业积极的转暖信号；4)对于最近风声鹤唳的房地产市场，不少房企通过回购方式，表明其资金充足，以提振市场信心，包括雅居乐集团、中国金茂、世茂集团、中梁控股、建业地产、弘阳地产等；5)11 月9 日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，央行要求金融机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，矫正偏紧的房地产信贷环境，特别是对“三道红线”执行过紧的情况进行微调，不会全面放松，放松力度有限，因此不会出现房企集中发布融资方案情况。这一座谈会表明，监管机构将从房企发债方面给予支持，改善房企发债融资环境。经营稳健、信用等级较高的企业将会更容易实现融资。招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司表示，均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

　　至暗时期已过，优化财务结构方能行稳致远：房企的信用评级以及在债券市场的表现，都是对房企偿债能力的一种评估判断，如果信用评级持续下调，甚至出现股债双杀，必将进一步影响房企融资。

　　对房地产企业来说，保持现金流的稳定至关重要，打开增量融资的渠道，才能改善企业的流动性问题。政策重视及时托底，避免系统性金融风险蔓延，避免市场硬着陆，龙头开发企业的集中度也会进一步提升，资金周转困难的中小房企将逐渐被挤出市场。

　　高盛购入房企债券只是外在利好信号，最重要的还是保持企业内部的健康高质量的财务结构和杠杆比例，否则再次遇到强监管企业将再次出现踩踏式信用违约风险。

　　风险提示

　　提示一：房地产调控力度超预期。

　　提示二：销售下滑幅度超预期。

（文章来源：东亚前海证券）