（原文章标题：“顶尖名校学区房”在微信朋友圈被赔本甩货！数日减价10万！这座网络热点大城市的二手房要刮风？）

前言：这些充溢股票庄家的伪学区房，二手房价钱下滑才刚开始。

来源于丨21新世纪经济发展报导

创作者丨唐韶葵

编写丨刘明贤

全国各地房市住房贷款缩紧下，杭州也发生了细微的转变，二手房尤其是伪学区房首先减温。

6月份，杭州二手房销售市场（除杭州临安、富阳市）签订量7800套，同比下13.4%。二手房月交易量已发生三突降。

7月至今，杭州二手交易量总体持续下挫的发展趋势。杭州第三方组织 数据信息表明，上星期（2021.07.05-2021.07.11）城区二手房共签订逾1400套，同比下挫13.5%，交易量创出了最低。

中介公司人士预计，依照日均214套算，7月杭州二手房预估成交额6600套左右，乃至有跌穿2018年7月（6809套）记录的概率。

“伪学区房”打前阵，包含名校学区房和刚性需求二手房的全方位下降，是这一轮杭州二手房下降的关键特点。

图/图虫

伪学区房窗纸被戳破

杭州学区房“开山鼻祖”学军小学总部周边的中介公司店面，近期3个月的做生意江河日下。7月至今，有的店面一单未开。一家蒋惠总部的中介公司店面主管在电話里告知21新世纪经济发展报导新闻记者，2021年3月，这一板块交易量有20多单，6月只剩6单，下滑超7成；蒋惠总部是杭州学区房市场行情的榜样，2016年至今，历经调节后一般一两个月便会反跳，如今快3个月了，或是一点有起色也没有。他觉得，这一波市场行情跟2018年的调节很像，“再跌几个月，就返回2013-2014年杭州房市至暗时刻的市场行情了”。

杭州许多学区房板块先前由于有“非常短炒客”等的存有，支撑点着二手市场的短暂性市场行情。那究竟是谁刺破了“伪学区房”的泡沫塑料，让二手房进到下降安全通道呢？恰好是银根缩紧，立即把这种“短炒客”股票庄家“钉牢”在二手房价下挫的背景墙上。这一轮对于C端的银行房贷缩紧，蔓延到一、二手房。有一些二手房顾客换了多家金融机构都贷不上款，这立即危害了交易量周期时间与选购驱动力。

知情人人士表露，杭州某金融机构日前还下达通告：纯商业贷款一切正常审理、审核，但下款预估2022年，商家只有拿首付，余款需等2022年。组合贷款就变慢了，商家年之内首付都不一定能取得。与此同时，房贷利息也再度打破了6%。

一名中介公司人士汇总道，现阶段杭州的二手房销售市场，就算减价有些人接盘侠，也需看金融机构答不答应。现阶段添加减价精兵的不缺网红盘，例如开盘杭州金茂府、龙湖天璞、学校府、滨河之地等。

一个情况是，全国各地对网络热点大城市学区房颁布了系列产品现行政策。据不彻底统计分析，2021年至今，现有北京市、上海市、广州市、深圳市、重庆市、西安市、厦门市、成都市、大连市、南京市、合肥市、太原市、温州市等13城下手，重拳出击治理学区房乱相。日前，温州市出文称，禁止蹭热点学区房和故意炒高房子价格。

杭州那样的网络热点二线房市，学区房受冷市场行情的发生早就在业界意料之中，横盘整理乃至减价也早已变成常态化，这就间接性让二手市场深陷浓厚的犹豫心态。对比北京有学区房小区业主二天内减价138万的极端化实例，杭州的学区房减价趋势现阶段还算柔和。

有“伪学区房”被赔本甩货，数日减价10万

杭州现阶段蹭热点最凶狠的伪学区房板块当属杭州市拱墅区的蓝孔雀板块。2015年的情况下，因为华东师范大学附设院校（通称“华师附”）落地式，蓝孔雀板块升成学区房板块，当初新开盘的融信蓝孔雀不但由于孔雀胆营销策划案例出名杭州房市，还由于当红学区房而引起排长队抢购潮，假如当初有摇号申请现行政策，这一盘变成“数万人摇”的几率也是巨大的。据统计，当初拱墅区政府引入名校花了1个亿，在其中融信就出了一半资产。

5年以往，蓝孔雀板块在2021年初的最大网签备案价已达7.1万余元/平米。

华师附在连大学毕业生也没有的前两年，附近的新楼盘就被蹭热点成“顶尖名校学区房”。业界人士强调，蓝孔雀板块是典型性的“伪学区房”板块，“岗位炒房者 小区业主同盟”构成的投资房产精兵充溢于这一板块的好几个新楼盘，现如今泡沫塑料被挤，炒房者逃跑的状况数不胜数。

近期，在应先明（笔名）盆友圈中的中介公司公布了好几条融信学院府（融信蓝孔雀二期）二手房挂牌上市信息内容：融信学院府一套89平米的楼盘，因为小区业主腾房票急卖，拿到手价600万。很显而易见，这一套房源的平均价早已在6.7万余元/平米上下了。过去了几日后，该名中介公司又公布了这一套房源的信息内容：小区业主规定拿到手价590万。除此之外，学校府也有多套称为今年初买进如今赔本售卖的楼盘。

学区房减价的身后是，当初被热捧的华师附2021年第一届中学大学毕业生考试成绩优点并不显著。知情人人士表露，今年初统比测该学业成绩在杭州市拱墅区是尾端的水准，此次初中升高中水准处在杭州市拱墅区中等水平部位；住户群更传来，可以考上杭州前三重点中学的裸考学生总数非常少。针对真真正正对着录取率来选购房屋的小区业主们而言，显而易见是心寒的。因此学校府被贴上“伪学区房”的标识。

不仅蓝孔雀板块，杭州很多学区房板块的牌价都发生显著减幅。“顶尖学区房”文鼎苑所属的浙大紫金港板块，学区房牌价也闻声而落。文鼎苑法拍价从4月的10万余元/平米跌到现如今的8.2万余元/平米。

司法拍卖卖价小于成交价

在这里一轮市场行情中第一个传出减价的数据信号的是，一向被杭州小区业主当作是二手房价方向标的司法拍卖。

7月11日早上，杭州市保俶塔上海申花实验中学的学区房西城美墅一套司法拍卖筹拍，这一套房源88.83平米，起拍540万余元，折算起拍价价格约60790元/成交价，成交价674万余元，评定价格约75875元/平米。8折起拍价，最后593万余元交易量，等同于成交价的88折交易量。

近期兰园也有一套司法拍卖交易量，约170平米，以1325万的价钱交易量，比成交价低了125万，等同于打过9.1折。

业界人士将近期交易量的司法拍卖干了一个统计分析，发觉均值交易量打过8.6折，坦言杭州司法拍卖早已变为二手房减价指路明灯。以7月1日-13日为例子，杭州一共开展了49次法拍（没有富阳市桐庐县杭州临安建德淳安县）。股权溢价最大一套楼盘是翡翠城，成交价687万的房屋，拍到765万，盈率11.4%。有32套卖价小于成交价，占有率为65.3%，均值股权溢价为-16.71%。算上面有股权溢价的7一套房源（另有10套流标），总体股权溢价为-14.25%。

紧随学区房、司法拍卖以后，刚性需求板块的二手房交易量也发生显著下降。以交易量很大的杭州近郊区板块-下沙临江为例子，4、5月份平均有200来套交易量，6月只卖了160套，跌了20%。

上述情况中介公司人士直言，二手房市场行情若不断消沉，不清除辞职潮、闭店潮再一次再现。

戏剧化的是，在学区房、司法拍卖下挫之时，杭州房市也在历经“惊天逆转”。在一名长期性观查杭州房市的组织 人士眼里，杭州楼省长牛5年，一直借助受欢迎的二手市场与一手申购新股的“极致相互配合”。一手摇式到的限价房，总是能一交货后，马上在二手市场加倍TX；一手摇式不上新房子，挤向二手市场；二手量价齐升，下跌进一步增加，又让一手中标率更低；随后大量资产涌进二手。

尤其是近年来，河流汇、未来科技城、奥体中心和上海申花一些受欢迎次新房，被誉为为“平均涨1万”。无论房主挂多浮夸的高价，二手房都有些人“接接住”，还交易量不断，更让基本上全部的销售市场参加者都极其焦虑情绪。销售市场过多受欢迎，预估过度一致，新房子摇不上，二手房也价钱高新企业，连项目投资客都看不见“检漏”的机遇了。

现如今杭州学区房推动二手房进到下降安全通道，能够说成让绝大多数杭州普通百姓松了一口气，房子价格没涨了，最少有期待在未来几个月内找寻“检漏”的机遇。杭州第三方组织 数据信息表明，近30天，杭州市区减价楼盘总数基本上2.4倍于价格上涨楼盘。

一名业界人士强调，杭州二手房不会“地震灾害”，房子价格一直易涨难跌。他觉得，今年下半年也许会发生买二手房的潜伏期。特别是在刚性需求自住、改进自住，“在这段时间，买二手房能够跟房主谈一谈价钱了”。

当期编写黎雨桐见习生彭雅